各资产评估机构：

为规范全省资产评估行业执业行为，防范执业风险，福建省资产评估协会（以下简称省评协）于2025年组织开展了资产评估行业自律检查，重点核查机构执业质量、内部治理、业务报备等情况。

检查发现，部分资产评估机构执业质量和机构管理存在一些需关注的事项。为强化全行业风险警示，督促规范执业，省评协梳理部分检查案例形成本风险提示，提醒全省资产评估机构及资产评估专业人员加强风险防控，提高执业质量，推进福建省资产评估行业健康有序发展。

一、执业质量与内部管理重点风险提示

（一）评定估算与结论形成不严谨

1.测算过程存在计算错误、数据差错、逻辑矛盾，导致评估结论偏高或偏低。

2.部分参数选取无依据、无分析过程。如折现率、成新率等取值与实际不符，且无底稿支撑。

3.收益法使用不审慎，未合理预测成本、税费等。

4.评估方法选用不符合准则要求，满足两种及以上方法适用条件仍仅采用单一方法，且未按规定说明理由。

5.设备、车辆、存货等未充分询价，重置成本未考虑运输、安装、调试等必要费用。

（二）核查验证评估资料与现场调查不充分

1.未按规定开展现场勘查。

2.资料核查验证缺失。如工作底稿未见往来款函证、银行对账单非基准日、纳税资料缺失。

3.询价、比价程序简化。如直接使用网上挂牌价作为评估依据，未核实真实成交价。

4.司法评估、国资评估等业务未按规定履行程序。

（三）评估报告编制与披露不规范

1.报告名称、格式不规范，评估对象与范围表述错误。

2.评估依据使用错误，司法、国资等专项依据缺失。

3.特别事项披露不足。

4.报告披露与实际执行不一致。披露方法与实际采用方法不符、附件缺项、签字盖章不全。

（四）质量控制与风险防控不到位

1.三级复核流于形式。如仅签名无实质审核意见、无修改痕迹、无日期。

2.复核时间逻辑混乱。

3.非评估师人员执行重大测算、问题分析与审核工作。

4.未建立业务承接风险评价体系，如利益冲突分析不足。

5.资产评估计划未有机构相关负责人审核、签字、签日期。

（五）委托合同与业务管理不规范

1.委托合同仅盖公章。

2.合同要素缺失。如未明确提交期限、争议解决等。

3.混用房地产估价合同模板，未按评估准则规范条款。

4.评估目的与委托目的不一致，未履行变更程序、无补充协议、无沟通记录。

（六）评估档案归集不完整

1.未归档初步资产评估报告。

2.底稿缺失。如参数选取过程、测算分析、现场勘查、函证、询价、合同、权属证明等材料未及时完整归档。

3.档案前后矛盾。如工作计划、勘查表、盘点表、复核表签字人员不一致、时间不一致。

4.底稿无索引号、无签字、无日期、无核实过程。

（七）业务报备不规范

1.未建立业务报备管理制度，未明确报备责任主体、报备流程、时限要求等，报备工作缺乏系统性指引。

2.存在部分报告漏报情形，未及时报备并开展自查纠错。

3.报备信息完整性、准确性不足，支撑材料不完整，无法真实、完整反映评估业务实际情况。

二、执业规范与风险防控建议

（一）健全质量控制与风险防范体系

各机构应进一步完善全流程质控机制，压实三级复核职责，确保审核严格履行、意见表述完整，充分发挥独立审核人员在评估报告风控和质量把控过程中的突出作用；强化业务承接风险评价，审慎评估专业胜任能力、独立性与利益冲突，提高执业风险识别能力，杜绝违规承接与盲目执业。

（二）严格执行评估程序，压实执业责任

全面落实现场调查、核查验证等程序，杜绝简化流程、缺项漏项、走过场；签字评估师必须实质参与项目，对数据、参数、资料、结论真实性与合理性负责。

（三）提升报告编制与披露质量

规范报告格式、依据、表述与披露，做到要素齐全、依据有效、数据准确、披露充分；司法、国有资产等特殊业务需严格执行专项准则与监管要求，确保报告合规可用。

（四）规范档案与合同管理

严格执行档案管理规定，做到底稿完整、签字齐全、索引清晰；使用规范的委托合同，确保条款完备、签章合法、权责清晰。

（五）强化内部治理与人员管理

建立健全符合机构实际的内部管理制度，完善人事、财务、风控、继续教育等制度体系；建立业务报备管理制度，确保及时、准确、完整报备；持续加强从业人员法律法规与执业准则学习培训，杜绝基础性、重复性、原则性错误，全面提升专业胜任能力与合规意识。

附件：案例一.评定估算不规范，评估结论存在偏差

案例二.现场勘查不到位，三级复核流于形式

案例三.评估参数与税率适用错误，信息披露不规范

案例四.司法评估报告编制不规范，信息披露不完整

案例五.实物出资取价依据不足，引用废止文件及无关准则

案例六.价格修正系数错误，取价与勘查依据不充分

福建省资产评估协会
2026年5月20日

附件：

案例一：评定估算不规范，评估结论存在偏差

一、评估目的

企业股权转让涉及股东全部权益价值评估

二、存在问题

1.营运资金测算未考虑付现成本变动影响，预测依据不审慎。

2.非经营性资产计算出现漏项，银行汇票保证金数据存在差异，在其他条件不变的情况下，造成低估，与原评估值差异率2.03%。

3.收入单价预测中含税金额未做扣除处理，在其他条件不变的情况下，造成高估，与原评估值差异率5.12%。

4.未考虑采矿权到期续期价款支出；未考虑矿山服务年限到期后资产处置方案。

5.折现率计算模型与报告披露不一致；采矿权项目仅采用单一收益法。

案例二：现场勘查不到位，三级复核流于形式

一、评估目的

企业股权交易涉及股东全部权益价值评估（课税需要）

二、存在问题

1.其他应收款、在建工程未见核实底稿，简单按账面价值确认。

2.现金盘点未见签字和倒轧记录，往来账未见抽查记录；不动产、在建工程未见勘查记录、现场照片及领勘人签字；未见市场法交易实例核查资料，未见被评估单位盖章确认的评估申报表。

3.报告未披露被评估单位历史沿革、内部治理、财务制度等信息；未对重要资产状况进行分析，未披露资产物理、法律、经济状况及账面值审计情况；特别事项披露不充分。

4.三级复核日期逻辑混乱，三审日期早于一、二审日期，无重要参数审核批注。

5.未开展专业胜任能力、独立性分析及业务承接综合评价；委托合同无法定代表人或其授权人签字。

案例三：评估参数与税率适用错误，信息披露不规范

一、评估目的

企业股权转让涉及股东全部权益价值评估（课税需要）

二、存在问题

1.建筑安装工程费取值偏低；基准日一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.55%，报告误用为4.15%；城建税计税税率适用错误，所在地适用税率为5%，报告误用为7%。

2.土地用途、基准地价基准日描述错误，地价年增幅9%无依据，增幅不合理。

3.评估权属依据缺少不动产权证书；取价依据缺少基准地价文件，部分取价依据与实际归档底稿不一致。

4.未对三种基本评估方法进行适用性分析，报告披露与底稿执行不一致；特别事项中产权瑕疵披露错误。

5.评估业务基本事项记录不规范，访谈日期与实际工作时间不匹配，部分底稿制表日期晚于委托合同签订日。

案例四：司法评估报告编制不规范，信息披露不完整

一、评估目的

法院委托司法拍卖车辆资产价值评估

二、存在问题

1.报告标题、摘要结构、术语使用不符合司法评估规范要求。

2.评估对象权属错误，与现场勘查记录不一致。

3.未完整披露抵押状态、年检逾期、违法未处理等特别事项。

4.未按规定引用司法评估相关依据，未获取资产评估申报明细表及司法机构《查封（扣押、冻结）财产清单》。

5.交易案例信息不充分、可比性较弱，未进行修正且未说明理由；未披露评估对象权利限制信息及对评估结论的影响。

案例五：实物出资取价依据不足，引用废止文件及无关准则

一、评估目的

股东实物出资涉及资产价值评估（国资项目）

二、存在问题

1.重置成本取价依据不充分，询价记录简单；仅附3份造价报告作评估案例举例说明，占评估对象比例仅为8.5%，未分析同案例的关联性。

2.引用已废止法规及无关准则，权属依据使用错误。

3.未以文字说明账面价值、增减幅度及相关分析；利用第三方造价报告未在报告中披露。

4.未按要求提供国资项目对应的经济行为文件，也未作出说明。

5.委托合同要素不全，未注明服务费金额、双方联系人，无法定代表人或授权人签字。

案例六：价格修正系数错误，取价与勘查依据不充分

一、评估目的

企业吸收合并涉及股东全部权益价值评估

二、存在问题

1.价格修正系数计算错误，应为1.13，报告计为1.10，调整后的重置价每平方建筑=683*1.13=772元/平米，调增评估值127,308元，差异率+0.4%。

2.存货建安单价、基础设施配套费未见计算过程与依据。

3.未取得土地出让合同，未充分分析即采用孰短原则计算理论成新率，依据不充分。

4.评估对象及范围未对是否引用其他机构报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或评估值）进行说明。

3.应交税费为待抵扣增值税，底稿未见相关核实资料。