超万亿市场规模，新评估业务来了

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。
国外的REITs发展状况

世界上第一只REITs于1960年在美国成立，这使得所有投资者，特别是小型投资者有机会投资于大型的房地产项目中。

REITs在美国得到了飞速的发展，随着时间的推移，REITs投资标的资产的种类也越来越多。亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国股票市场上交易。

中国版REITs新政出台

4月30日，中国证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并颁布配套指引，明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。

8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》。

8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》标志着中国版REITs正式启航。

这一系列文件的发布、实施为评估行业提供了更广的评估业务市场和新的发展机遇。

基础设施REITs

基础设施REITs是指在证券交易所公开发行交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化金融产品，其实质是成熟基础设施项目的上市，是存量资产的盘活。

据北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组发布《中国基础设施REITs创新发展研究》。《报告》称，中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%进行资产证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

聚焦重点区域

优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

聚焦重点行业

优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：
1. 仓储物流项目。
2. 收费公路、铁路、机场、港口项目。
3. 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。
4. 城镇供水、供电、供气、供热项目。
5. 数据中心、人工智能、智能计算中心项目。
6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。
7. 智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
同时，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

世界上的REITs，大部分还是用于商业地产，在中国为什么不从商业地产启动，而是选择在基础设施领域试行？业内专家认为基础设施领域REITs很可能是先从政府的公共资产起步，很可能成熟之后再扩展到商业类地产，因为商业地产REITs更具发展前景。

此目前REITs试点范围限定的门类当中，包括国家战略产业集群，高科技新区和特色园区的设施，其中就包括了办公楼和产业用房等。

国内发行类REITs产品

从行业现状看，我国已有的基础设施类REITs。2019 年广朔实业发行基础设施类 REITs 产品，中联基金-沪杭甬是一个高速公路计划，华泰四川高速等项目， 今年菜鸟中联有个仓储的类REITs，,这些也给我们提供了很多借鉴。

菜鸟物流仓储REITs。菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划是国内首单可扩募发行类REITs、首单新零售基础设施类RIETs，首期发行以菜鸟西南地区核心物流枢纽之一—位于重庆两江新区的中国智能骨干网重庆两江保税仓库及非保税仓库共3处资产作为底层物业，发行规模10.7亿元，其中优先级资产支持证券发行规模6.7亿元

富力空港物流园CMBS。2018年5月，国内首单物流园CMBS项目—招证固收-富力国际空港物流园资产支持专项计划成功发行，发行规模13.61亿元。富力空港CMBS的底层基础资产为富力地产持有的22栋工业仓储房产未来18年的物业运营收入。底层资产位于广州市花都区的富力物流园内，总建筑面积为49万平方米。

REITs相关服务机构
基金要配售和认购，必定离不开一些相关服务机构。包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、商业银行和会计师事务所、律师所、评估机构等专业服务机构都会是受益者。
基础设施REITs评估需求与要求

基金申请注册前（设立前）评估

申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告。

基金运作过程（存续期）评估

基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
（一）基础设施项目购入或出售；
（二）基础设施基金扩募；
（三）提前终止基金合同拟进行资产处置；
（四）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
（五）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
评估机构资格要求
评估机构应当按照《证券投资基金法》第九十七条规定经中国证监会备案，并符合国家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机制，合规运作、诚信经营、声誉良好，不得存在可能影响其独立性的行为。
根据《证券投资基金法》第九十七条相关规定：“从事公开募集基金的销售、销售支付、份额登记、估值、投资顾问、评价、信息技术系统服务等基金服务业务的机构，应当按照国务院证券监督管理机构的规定进行注册或者备案。”
根据《证券法》第一百六十条规定“从事证券投资咨询服务业务，应当经国务院证券监督管理机构核准；未经核准，不得为证券的交易及相关活动提供服务。从事其他证券服务业务，应当报国务院证券监督管理机构和国务院有关主管部门备案”。
评估报告内容及其他要求
评估报告包括下列内容：
（一）评估基础及所用假设的全部重要信息；
（二）所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；
（三）基础设施项目详细信息，包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；
（四）基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；
（五）影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；
（六）评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；
（七）调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；
（八）可能影响基础设施项目评估的其他事项。基础设施基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月；基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。

此外，要求评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。评估机构在评估过程中应当客观、独立、公正，遵守一致性、一贯性及公开、透明、可校验原则，不得随意调整评估方法和评估结果。

违规责任

律师事务所、会计师事务所、评估机构、财务顾问、外部管理机构等专业机构及其从业人员违反本指引，并构成违反《证券法》《证券投资基金法》《证券公司监督管理条例》《律师事务所从事证券法律业务管理办法》《证券发行上市保荐业务管理办法》等规定的违法情形的，中国证监会及相关派出机构可依法采取责令改正、监管谈话、出具警示函、限制业务活动等行政监管措施，并按照相关法律法规的规定进行处罚。

附：公募基础设施证券投资基金指引涉及评估条款